공공지원민간임대 사업 자금조달에 관한 고찰

국토교통부 및 주택도시보증공사는 공공지원민간임대 사업의 활성화를 위한 민간임대리츠 담보대출, 리츠 차입가능 금융기관 확대 등 제도를 개선하여 2024년 2월 29일부터 본격 시행합니다.

1. 원활한 자금조달 지원

민간임대사업의 원활한 자금조달을 지원하기 위하여 리츠가 차입가능한 금융기관을 확대하고, 대출자금에 대한 리파이낸싱을 허용합니다.

 

현재 보험사 위주의 자금조달 창구를 다변화하기 위해 과학기술인공제회, 대한소방공제회 등 자산규모와 시장신뢰도가 우수한 기관을 리츠의 차입가능 기관으로 추가 지정하도록 부동산투자회사법 시행령 개정 완료하여 시행합니다.

 

나아가 건설기간 중에 시행한 PF 대출을 임대기간 중 저금리 대출로 리파이낸싱이 가능하도록 허용합니다.

2. 사업참여 부담완화

민간 사업자들의 사업참여 부담을 완화하기 위하여 공공지원민간임대 리츠에 출자한 민간주식의 담보대출과 양수도 기준을 개선합니다.

 

그간 민간참여자가 주식담보대출을 위해 사업자 본인이 보유한 주식을 담보로 제공 시, 담보권 실행 후 주식취득자에게 일률적으로 요구하던 기존 주주 지위의 포괄승계 조건을 폐지하고 사업의무는 약정을 통해 이행 가능하도록 합니다.

 

이와 함께, 현재 보유 주식의 50%로 제한된 양도 가능한 주식 수를 100%로 확대하여 민간이 보유한 주식을 모두 양도 가능하도록 하고, 양도 가능 시기를 임차인 입주 4년 후에서 입주 후 즉시로 앞당깁니다.

 

또한 공실률 5% 이하, 주거서비스 우수 이상을 받아야만 양도가 가능 하도록 한 요건을 폐지하여 보다 원활한 주식 양수도를 지원합니다.

3. 사업 착수 심사기준 현실화

공공지원민간임대리츠에 주택도시기금이 출자하기 위한 사업성 심사를 할 때 기준이 되는 주택가격 상승률을 현실화하여 사업착수를 지원합니다.

 

의무임대기간 종료 후 예상처분가격 산정에 활용되는 주택가격상승률을 현행 대비 0.5%p 씩 상향조정(수도권 1.5→2.0%, 광역시 1.3→1.8%, 그밖의 지역 1.1→1.6%, 도생·오피스텔 0→0.5%)해 기금투자를 위한 최소수익률 기준 충족 사업이 증가하게 되면 사업착수가 확대될 것으로 기대됩니다. 

4. 사업 추진절차 간소화

우선협상자로 선정된 후 사업착수까지 소요되는 기간을 단축해 사업 기간 장기화로 인한 사업자들의 절차상 부담을 낮춥니다.

 

모든 사업장에 의무화 되어있던 공사비 검증을 공동주택 분양가격 산정 규칙을 일부 준용하여 산출된 상한액 이하 공사비에 대해서는 공사비 검증을 면제하여 검증에 소요되는 1개월을 단축할 수 있게 됩니다.

 

기금출자 심사 시 적용하는 토지비 감정평가 및 시세조사 결과 유효 기간을 6개월에서 1년으로 확대하여 감정평가 및 시세 재조사에 소요되는 기간 약 2개월 및 재조사 비용을 절감할 수 있게 됩니다.

 

추가적으로, 주택도시보증공사에서 진행하는 기금투자 심사와 한국부동산원에서 진행하는 리츠 영업인가 심사 중 중복되는 내용을 상반기 중에 통합하여 기금투자 심사 후 2주일 이내 영업인가 심사를 완료할 수 있도록 합니다.

 

민간임대리츠 제도개선을 통해 자금조달 및 사업추진 여건이 개선되어 공공지원민간임대 사업 활성화가 이루어 지기를 희망합니다.